工場/倉庫の建築計画を成功に導く
正しい戦略について(1)

こうしたトピックに真剣に興味があるのは、工場の経営者の方や、会社の施設担当の方であると思います。弊社のHP未掲載のものを含めて経験数が増えてきましたので、ここで工場、倉庫建築に関して得られた知見を記します。

■増改築によって存続させるべきか?

下記の3つのパターンのうちのどれかに突入したら、新築という選択肢ではなく、まず「大規模な増改築」によって工場の生産性を拡張、改善したいとお考えになると思います。

A 受注量が増えてきて、
将来を考えて生産性を根本的に引き上げる必要が出て来た。

B

工場を創業して何十年も経つ中で細かな増改築を繰り返してきたため、
導線の混乱やワークフローの不合理が生じている

※しかも建築は違法状態であることも多い

C

経年で建物が傷みすぎて耐震性や使い勝手に支障がある。
※構造体の耐荷重が少なすぎて新しい設備や機械を入れられない等

現在の敷地に容積率の余裕、あるいは空地が有る場合は、比較的増改築を実現しやすいと言えます。・・・が、やっかいなのは既に敷地に目一杯に工場や倉庫が建っている場合です。

ネックは「工場の操業が止められない」ことにあります。
数日で工事が終わるようなものであれば、例えばお盆の時期を狙えば良いのですが、増改築となると簡単にはいきません。屋根を取り替えるにしても、雨がかかると中の工作機械などが濡れるため、別の場所に避難させなくてはならないからです。しかし、その「別の場所」がない・・・こういう状態でどうしたらよいか、お困りの方も沢山おられるのです。


模型を使って増改築のプロセスを検証しているところ。
機械の配置にも当然ながら工程による並び順があるため、大まかなセクションごとに仕分けしながら、解体と増築の手順を考えている。最大の効率化が望めるパターンはどれか、工場にとっては死活問題だから、無数に検討が行われる。将来的に入れ替える予定の機械やスタッフの方の配置に関する話も混じってくるので、パターンはさらに複雑化する。
このスタディは設計者だけでなく、工場経営者や工場のスタッフ、機械の納入会社、あるいは構造設計者やゼネコンによる見積と連動するため、非常に混乱に満ちた(?)波瀾万丈の設計期間となる。

敷地の余裕がない場合の建築方法として例を2つ挙げます。

1 既存工場の一回り外側に柱を立てる。

既存平屋の上に独立した2階を建てる。

完成後に2階に機械を移動。

既存平屋を解体。

1階を改めて施工。

・・・なんていう難易度の高い計画を実現した例もあります。
かなり面倒なプロセスですが、結果的に既存の2倍以上の床面積を獲得したことになります。

ほんの少しの余裕がある場合に考えられる方法は下記の手順です。

2 既存工場とは別に、余裕部分に建物を建てる

完成したらそこに既存の機械を移動

機械を移動させた既存工場の一部を部分解体

そこにさらに新築し、最初の建物と連結

上記を数回繰り返して全体を新築にしていく

平屋にしたいにも関わらず、こうしたプロセスを踏む場合、敢えて2階建て以上にしなければならないこともあるのです。

 


多くのパターンを検証しつつ、どの工程で進めた時に概算がどのぐらいになるかを検討している。
設計期間も長期化するだけでなく、プロセスが特殊なだけに基本設計段階でゼネコンも動くことになる。
従って相見積ではなく特命工事になる可能性は高くなる。
特命だと最終的な価格が落ちにくい傾向があるため、こうしたことも念頭に置かなければならない。

■増改築か新築か?

・増改築の特徴
単発の増改築なら良いのですが、増改築を繰り返して全体を刷新する方法は、一般的に工期が長期化する傾向にあります。
また、重機が入る関係で一部操業に支障が出たり、申請費や設計費がかさむので、総合的に考えて計画していく必要があります。
また、工場全体としての見た目も気にされる場合、建物を連結していくと一つ一つの建物が構造的に完結して成立している必要があるため、構造的な縁を切る仕組みが必要となり、見た目も野暮ったくなる傾向にあります。
こうしたことには目をつぶれるのであれば、長期化することを念頭に、速やかに増改築計画の検討を進めた方が良いと言えます。

予算の関係や土地が見つからないといった理由に加えて、妥当と思えるプロセスにたどり着いた場合、「増改築」は取るべき選択肢となり得ます。

・新築の特徴
一方で「別敷地の更地を購入して新築」というパターンも並行して考えていかねばなりません。別敷地で新築するメリットは、将来の生産性に見合った広さを選べるというだけでなく、
例えば
「高速道路に近くて出荷しやすい」
とか
「従業員が通いやすくなる」
といったように、工場のあり方を根本的に刷新できる可能性があり、一考に値します

その工業団地の工業組合や銀行に声を掛けて、現在の敷地を興味をしてしてくれる会社の情報、そして経営者様のビジョンに適った土地の情報について同時に探ることができます。
うまくいけば既存敷地の売却と新しい土地の購入を並行して進めていける可能性もあります。

また、新築の場合、会社の長期的なビジョンや理念を建物に反映しやすいという効果も見逃せません。

・新築の注意点
上記のケースを想定する場合に注意しなければならないのは、平成15年に施行された「土壌汚染対策法」です。
売却時に土壌の調査が義務づけられています。
重金属などの有害物質で汚染されていた場合は土を入れ替えたり中和するなど、なにかしらの浄化が必要となります。また、相手方が既存建屋で操業したいと考えられた場合は、ある意味ラッキーですが、新築を望まれている場合は、解体費もかかってきます。土地の仲介手数料だけではなく、様々な費用がかかるので、土地の売買差額だけが出費というわけではありません。


■まとめ

いずれにせよ、既存工場がある程度順調に稼働していると、増改築や新築になかなか踏ん切りが付かず、かといって大幅な拡張も望めない場合、上記のような諸問題を念頭に置きつつ、計画プロセスをシミュレーションして工程をパターン別に整理し、かかる時間と総費用、及び効果と意味を考える必要があります。

弊社はそのような悩みを抱えていらっしゃる方たちの立場に寄り添い、より良いサポートが可能です。未来を切り開くような感覚を実感していただけるはずです。ぜひご相談ください。些細と思われる悩みでも、メールを頂ければご返信差し上げます。もちろんお電話でも構いません。

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