工場・倉庫の建築計画を成功に導くために（1）新築か増改築か？

本稿は経営者様、企業の施設担当者様向けの記事となります。

本稿では工場や倉庫に関して「新築するか増築するか」という問題について、アプローチの違いや特徴を記載します。

増改築によって存続させるべきか？

下記の3つのパターンのうちのどれかに突入したら、新築という選択肢ではなく、まず「大規模な増改築」によって工場の生産性や処理能力を拡張、改善したいとお考えになると思います。

1. 受注量が増えてきて、将来を考えて生産性を根本的に引き上げる必要が出て来た。
2. 工場を創業して何十年も経つ中で細かな増改築を繰り返してきたため、導線の混乱やワークフローの不合理が生じている。
   ※しかも違法状態であることも多い
3. 経年で建物が傷みすぎて耐震性や使い勝手に支障がある。
   例えば、構造体の耐荷重が少なすぎて新しい設備や機械を入れられない等、維持更新に問題がある。

現在の敷地に容積率の余裕、あるいは空地が有る場合は、比較的増改築を実現しやすいと言えますが、やっかいなのは既に敷地に目一杯に工場や倉庫が建っている場合です。

ネックは「工場の操業が止められない」ことにあります。

数日で工事が終わるようなものであれば、お盆や連休の時期を狙えば良いのですが、増改築となると、そう簡単にはいきません。屋根を取り替えるにしても、雨がかかると中の工作機械などが濡れるため、別の場所に避難させなくてはなりません。

しかし、その「別の場所」がない・・・
こういう状態でどうしたらよいか、お困りの方も沢山いらっしゃいます。

例えばこんな風に模型を使って増改築のプロセスを検証します。

当然ながら、機械の配置も作業工程による並び順があるわけで、大まかなセクションごとに仕分けしながら、解体と増築の手順を考えます。

最大の効率化が望めるパターンはどれか？

工場にとっては死活問題ですから、無数に検討が行われることになります。将来的に入れ替え予定の機械やスタッフの配置に関する話も混じってくるので、パターンはさらに複雑化します。

こうした検討は設計者だけでなく、工場経営者や工場のスタッフ、機械の納入会社、構造設計、設備設計、ゼネコン積算部が入り混じり、混乱に満ちた設計期間となります。

敷地の余裕がない場合の建築方法

工場の操業が止められず、かといって1回で完全な新築ができない。
そんな広さの敷地に建てる場合は、回り道のプロセスが必要です。

事例1

1. 既存工場の一回り外側に柱を立てる
2. 既存平屋をすっぽり包むように独立した2階建ての建屋を建設
3. 既存工場内の機械を2階に移動
4. 既存平屋を解体、1階床を整備
5. 1階を改めて施工し、全体を完成させる

・・・なんていう難易度の高い計画を実現した事例もあります。

かなり面倒なプロセスですが、結果的に既存の2倍以上の床面積を獲得したことになります。このように多少回りくどくても、建てた後の恩恵があれば、一考に値します。

 

次に、事例1よりも敷地に多少の余裕がある場合は、下記の手順が考えられます。

事例2

1. 既存工場とは別に、敷地の余白部分に建物を建てる
2. 完成したらそこに既存の機械の一部を移動
3. 機械を移動させたら既存工場の一部を解体
4. 解体した部分に新築し、最初の新築建物と連結
5. 残りの既存工場を解体

要は、空いているスペースに少しずつ建てて、次第に大きい全体をつくるというプロセスです。

事例3

こちらは弊社の手掛けた「Luminous」の前身である旧工場での検討です。上記の事例2のプロセスをさらに複数回繰り返し、徐々に完全な新築に移行していく手順の検討図です。

上記では、多くのパターンを検証しつつ、工程ごとの概算と各手順を検討しています。

設計期間も長期化します。
プロセスが特殊なだけに基本設計段階で、概算見積もりを出しながら検討する必要があります。

ですから、初期段階からゼネコン（施工会社）に参加してもらわなければなりません。よって相見積ではなく特命工事になります。その方がうまくいきます。

相見積（あいみつ）：設計図書と見積要項書を複数施工業者に渡し、共通のスタートラインから各社から見積もりを取る方式。

特命工事：1社に絞って進めるやりかた。
工法の難易度が高い物件や、上記のように増築プロセスの検討など、初期段階から参加してもらう場合は非常に有効な方法。しかし、他社の価格と比較できないため、施主様は金額の妥当性を判断できない。そこで、見積もりを専門とする業者に依頼して、標準的な価格を算出して妥当性を確認することになる。

増改築か新築か？

次に増改築と新築のそれぞれの特徴を見てみます。

増改築の特徴

増改築を繰り返して全体を刷新する方法は、工期が長期化します。
工事によって一部の操業に支障が出たり、申請費や設計費がかさむので、総合的に考えて計画したいところです。
また、増築を繰り返すと、見た目も野暮ったくなるのは避けられません。

予算の関係や土地が見つからないといった理由に加えて、妥当と思えるプロセスにたどり着いたら、「増改築」は良い選択肢だと思います。

 

新築の特徴

一方で「別敷地の更地を購入して新築」というパターンも並行して考えていかねばなりません。別敷地で新築するメリットは、将来の生産性に見合った広さを選べるというだけでなく、新工場に引っ越しする直前まで、操業を続けられるという点が非常に重要です。そのほか、工場のあり方やイメージを根本的に刷新できる可能性があり、一考に値します。

すなわち、企業ブランドを再構築できるチャンスでもあります。
（企業ブランドが高まると、依頼が増え、取引先との交渉がスムーズになり、人材も集まりやすくなります。）←ここ重要ポイント！

 

銀行は企業の移転の動きをキャッチしていることが多いので、早々に声を掛けて、希望の土地探しをするのがいいでしょう。現在稼働している工場の敷地に興味を示してくれそうな会社の情報、そして経営者様のビジョンに適った新しい土地の情報について探ることができます。

うまくいけば既存敷地の売却と新しい土地の購入を並行して進めていける可能性もあります。

新築の注意点

上記のケースを想定する場合に注意しなければならないのは、平成15年に施行された「土壌汚染対策法」です。売却時に土壌の調査が義務づけられました。

重金属などの有害物質で汚染されていた場合は土を入れ替えたり中和するなど、なにかしらの除染が必要となります。

もし自社の既存工場の土地の汚染が見つかった場合は、相応の費用がかかります。相手方が更地渡しを希望している場合は、解体費に加え、除染費用もかかります。

 

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弊社は様々な建築ジャンルを手掛けてきましたが、「工場」はその中でも一番好きなジャンルです。活気があって、皆様がものづくりに打ち込む雰囲気が素晴らしいと思っています。心から応援したくなります！

VITは企業様のブランディングと一体になったデザインをご提案できるだけなく、工場のワークフローを劇的に改善したり、社員様の働く環境をしっかり作り込みます。
ぜひお声がけください。
（全国どこでもご対応可能です。）

 

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